提 要：针对城市存量工业用地转型所面临的理论和实践困惑，以新制度经济学为视角，交易费用为线索，运用制度变迁、产权交易以及结构层面的国家理论等，构建基于“主体（政府与市场）——作用力（交易费用）——媒介（产权制度）”的分析框架，首先对存量工业用地的转型问题做理论解释；然后主要以上海市划拨工业用地的转型为例，对城市存量工业用地转型的政策目标、主要策略及相应的制度变革做历时性研究。最后探讨面向未来的制度建设及对规划的启示。
关键词：存量工业用地；划拨工业用地；交易成本；制度变革
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