武汉市针对新形势下详细规划空间覆盖不够、用途管制传导实施不足、系统治理力度不强等问题，探索提出编制对象由城镇扩至全域，编制思路由末端延伸全程，编制目标由管控转向治理等创新方法和思路。

一、覆盖全域全要素的详细规划

在全域全要素国土空间用途管控的前提下，详细规划的全域覆盖不应局限于原来的建设空间，而应逐步强化对非建设空间的规划治理。

在开发边界内的城镇空间，武汉结合开展的自然资源部科研课题《城市建设用地节约集约利用详细评价技术指南》，积极呼应存量更新背景下“小规模、渐进式”建设需求，形成了一套判别城市低效用地潜力的详细评价技术标准，由此判别了中心城区、新城区和开发区不同区域、类型和级别的低效可改造用地，形成了全市城市更新“留改拆建控”数据库，并从品质空间营造、特色空间塑造和社会空间治理等角度出发，制定适合于城镇存量空间再开发利用的详细规划方案。

在开发边界外的生态和农业空间，武汉市开展“田园功能单元”规划，将功能关联、空间互联的若干行政村整合为“居、产、服、旅”于一体的基本编制单元，将规划对象由乡村建设用地“点”扩展到涵盖山水林田湖草等非建设用地“域”，基于生态、农业敏感度和适宜性功能分析，利用村庄规划、农田整治、生态修复、景观设计等技术手段，并对接林业、农业和水利等部门专项规划，通过统筹规划构建生态和农业空间“全要素+多规合一”的详细规划“一张图”。

二、服务全生命周期的详细规划

作为面向实施的详细规划，不应仅作为管理末端的“终极蓝图”，而应全局性关联到规划谋划、项目策划、征收转用、储备供应、建设实施、招商运营等规划建设全生命周期全流程。在详细规划现状调研阶段，武汉市探索了“现状用途与土地权属信息合一”的调查技术方法。提取土地变更调查、三调地类图斑信息和地籍数据土地权属信息，将用地权属与宗地一一对应。在建设用地层面集合了用途、权属、建设控制、审批交易等信息，在非建设用地层面集合了地类性质、土地流转、地质条件、种养类型等信息，形成基于产权权益的现状图数据库技术标准，为详细规划中的利益协调和规划治理提供有效基础支撑。

在详细规划方案编制阶段，武汉市研究了“挖掘土地价值潜力”的规划效益测算方法。建立了服务土地资产经营决策的土地收益价值潜力测算技术标准。通过测算土地收储成本、土地出让收入和土地收益，对土地价值潜力为负值、规划为经营性的低效可改造用地进行土地经济平衡测算。形成了服务土地开发利用决策的土地承载力价值潜力测算技术标准。开展低效可改造用地承载人口潜力（常住和服务人口阈值）和承载经济潜力（产值或税收增加值）测算。综合土地收益和承载价值潜力，从“适度承载、集约挖潜、保障民生、凸显品质”角度出发，制定对接城市更新的详细规划方案，确保规划的经济、社会、环境等综合效益最大化。

在详细规划建设实施阶段，武汉市提出在开发边界内依托控规单元划定重点功能区，并探索出“统一规划、统一设计、统一储备、统一建设、统一招商、统一运营”的“六统一”重点功能区详细规划实施模式。在开发边界外武汉市开展村庄“规划、设计、治理”一体化试点，形成“街道+村集体+开发主体+乡村责任规划师”等多元主体协同参与的治理机制，共同缔造乡村美好环境和幸福生活。

三、强化空间治理的详细规划

详细规划的实质是对空间中的开发权益进行分配。在国土空间治理能力现代化视角下，详细规划已从城乡开发建设活动的“管控”工具蜕变为全域国土空间开发、保护、利用、修复的“治理”工具。

在开发边界内，武汉市采取“详细规划+规划许可”模式。通过在控规（编制、管理）单元内编制导则，明确主导功能、开发强度、公共设施配套等刚性内容；通过针对低效可改造用地编制细则，在控规单元统筹各用地基础上，进一步明确用地业态构成、建筑形态、景观环境、文化属性等弹性内容，使详规指导下的规划许可更能满足实际发展诉求。

在开发边界外，武汉市采取“田园功能单元规划+分区准入”模式。对于集体经营性建设用地，以“约束指标+分区准入”方式，依据乡村产业发展所需，统筹增量与存量，助力乡村产业发展；对于宅基地和服务设施用地，通过“约束指标+形态管控”方式，提炼优化现有乡村空间肌理，塑造特色乡村空间形态；对于生态农业等非建设用地，以“约束指标+正负面清单”方式，指导国土综合整治和生态修复，服务全域空间治理。