一、共有部分是老旧小区改造和治理的核心

城镇老旧小区改造是破解城市发展短板、满足人民群众美好生活需要、推进城市开发建设方式转型、促进经济高质量发展的重大民生工程和发展工程，具有重要战略意义。其核心内容包括小区内的建筑公共部位、市政配套设施、环境及配套设施、公共服务配套设施等，这一空间范畴介于城市公共空间和住户私人空间之间，属于小区的共有部分，依据《民法典》及《物权法》，一般由业主共有和共同管理。

长久以来，我国老旧小区共有部分由于模糊的产权和物业服务的缺失，面临建筑破损老化、设施短缺、环境恶化等诸多问题，成为城市品质提升的突出短板。随着城镇老旧小区改造的全面推进，政府的推动和支持为老旧小区共有部分物质环境的改善提供了重要契机。然而老旧小区还需要进一步破解现状共有部分的管理维护困境，构建长效治理机制，以有效维持改造成果，同时降低地方财政负担，促进老旧小区改造工作的持续推进。

二、老旧小区共有部分的改造困境

造成当前我国城镇老旧小区共有部分管理维护不足、改造提升困难的原因众多，总体来看主要集中在以下三个方面。

（1）共有部分权责主体不明晰

模糊的权责主体是老旧小区共有部分维护和改造困难的基本原因之一。产权共有意味着小区共有部分的权利主体为大量分散的业主，多元的诉求使其维护和改造难以达成一致。同时共有部分中的市政配套基础设施、建筑公共部位等对应的主体范畴并不完全一致，导致改造维护过程中各部分的责任划分存在众多分歧，进一步制约了共有部分的合理改造提升。

（2）改造需求响应机制不健全

老旧小区共有部分的改造通常涉及住建、自然资源、城管、国资等多个部门的事权范畴，在传统城市管理模式下，较难基于居民需求，自下而上协调多部门进行常态化、精细化的改造提升。此外众多老旧小区在福利制传统延续下，主要依靠产权单位或政府提供最基本的公共服务，缺乏小区自治组织有效收集和传递居民的实际需求，使小区共有部分持续改善的内生动力进一步受限。

（3）长效管理维护资金缺保障

随着居住环境的持续衰败，老旧小区逐渐成为中低收入群体和外来租户的主要聚居地，其对住宅专项维修资金的支付意愿和水平相对较低，往往难以有效支撑共有部分的持续改造提升。老旧小区的长效维护同样难以依托政府财政进行补贴，这一方面会对其他小区造成不公，同时也将为地方财政带来沉重负担，使老旧小区改造工作难以持续有效推进。

三、老旧小区改造的长效治理机制建构

针对城镇老旧小区共有部分持续改造面临的突出困境，建议在推动老旧小区物质空间改善的同时，从以下几个方面构建更加长效的治理机制。

（1）合理界定共有部分管理维护责任

针对老旧小区各类共有部分的特征，细化明确改造和维护的责任主体。其中，小区市政配套基础设施主要由政府负责，以保障老旧小区居民的安全和基本生活需求；小区内的环境及配套设施、建筑公共部位等则应由小区权利主体承担责任，通过小区自治、居民互助、引入物业服务企业或一体化运营企业等多种形式进行管理维护。同时鼓励大型老旧小区将部分道路、绿地、公共服务设施等纳入城市公共空间，形成“小街区、密路网”格局，并由政府承担改造和管理维护的责任。

（2）构建上下贯通的基层治理体系

一是加快完善基层治理体系。一方面在社区党组织领导下构建居委会、产权单位、业主及租户、物业服务机构等共同参与的小区自治组织，统筹平衡各方诉求，加强自主管理；另一方面推动街镇党政机构改革和赋权，充分发挥其上传下达的枢纽作用，有效协调相关部门响应和处理居民需求，促进老旧小区的持续改善提升。近年成都推动的社区发展治理体系建设即具有重要的启示意义。

二是有效衔接居民需求与智慧管理。构建上下畅通的沟通反馈机制，通过小区自治组织、居民议事app、社区议事厅等多元手段，及时了解和协调居民需求。同时搭建智慧化社区管理平台，汇聚社区空间、人口及产业等数据，评估社区发展短板，进而结合居民实际需求制定精细化的全生命周期改造和维护方案。上海、深圳等地结合老旧小区实际推动的社区共建花园、儿童友好街区等即是这方面的有益探索。

（3）多途径拓展管理维护资金

合理落实居民出资责任，完善小区共有资金的筹集和管理制度，引导业主和产权单位合理支付共有资金，保障小区的日常维护和修缮。同时充分盘活存量空间资源，引入养老、托育、便利店等经营性社区服务设施，拓展共有部分收益，反哺小区管理维护成本。鼓励结合老旧小区禀赋条件，引入社会资本对共有部分进行“改造+运营”一体化运作，以提高小区空间品质和服务水平。

探索通过多元手段加强政府支持力度，一是构建专项资金池，将增量开发、城市更新等的土地出让收益，划取一定比例以支持老旧小区改造；二是通过以奖代补模式，引导老旧小区结合自身特色和居民需求进行绿色化、智能化、适老型、儿童友好型改造，发挥财政资金的引导作用；三是探索产权激励措施，例如通过确认加建电梯的产权面积，激发业主参与改造的积极性；四是在政府引导下成立社区志愿服务组织、准物业管理机构、非盈利性改造运营商等，参与老旧小区的改造和运营，降低共有部分管理维护成本，促进长效运作。

总之，城镇老旧小区改造需要妥善处理居民、政府及市场的关系，明确责任主体，加强需求保障和资金支持，形成更加长效的管理维护机制，促进城镇老旧小区改造的持续推进和基层治理体系的不断完善。