一、高质量发展对城市更新提出的新要求

从人类文明进程和城市发展规律来看，城市发展到一定程度，不再盲目追求经济上和物质上的增长，开始走向追求生活品质和环境质量的提高，高质量发展将会成为人们定义城市、选择城市和建设城市中最重要的评价标准，并且会决定城市未来发展的可持续性。目前我国城镇化率突破50%，已进入城镇化的“下半场”，处于从高速发展阶段转向内涵提升和品质优先的高质量发展阶段新阶段。2012年十八大报告指出要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程。2013年中央城镇化工作会议提出了走中国特色新型城镇化道路、全面提高城镇化质量的新要求。《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》指出城镇化必须进入以提升质量为主的转型发展新阶段。2015年中央城市工作会议提倡城市修补和更新，加快城市生态修复，树立“精明增长”“紧凑城市”理念，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。2017年十九大报告指出我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，以人民为中心，以市民最关心的问题为导向，共建共治共享，建设让人民满意的城市。2019年中央经济工作会议再提高质量发展，指出要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造。可以说，在新的发展转型期，更加强调以人为本，更加强调群众福祉提高、历史文化传承、生态环境改善、人居环境改善和城市活力提升，这些无疑对城市更新提出更高层次的要求。

二、现时期城市更新主要特征与基本属性

随着新型城镇化的推进和人们生活水平的提高，现时期城市更新较之以往城市更新，无论在更新目标还是更新主体和更新方式，都要更为复杂和多元。更新目标上，反映出城市更新的经济、社会、文化、空间、时间多个维度。城市更新需要适应国家经济发展转型和产业结构升级，注重旧城的功能更新与提升，同时也需要重视和强调历史保护与文化传承，为城市提供更多的城市公共空间和绿色环境。更新主体上，需要改变过去单一的政府主导模式，许多城市开始探索如何充分调动政府、市场和社会三大主体参与城市更新的积极性，建立政府、市场与社会并举的合作参与机制，通过多方参与、共同治理和共同缔造推进城市更新。此外，城市更新工作的主要对象不再是增量用地，而是由功能、空间、权属等重叠交织形成的十分复杂的现状城市空间系统，体现为产权单位之间以及产权单位和政府之间的不断的博弈，体现为市场、开发商、产权人、公众、政府之间经济关系的不断协调的过程。

三、走向精细化、常态化的城市综合治理

高质量发展的新要求以及现时期城市更新体现出的复杂与多元特性，向城市更新规划和管理提出了新的和前所未有的挑战，需要基于以人民为中心思想，致力于走向精细化、常态化的城市综合治理。

1.从精英规划转向更为综合的社会规划

与新区建设相比，城市更新不仅是空间与土地资源的分配，更是利益重新调整和土地开发权力再配置。需要改变现有城市规划的固定思维和套路，从以工程设计为主的传统型物质空间规划转向基于目标、政策与制度设计的现代型综合系统规划，实现从注重物质环境更新的精英规划向更多关注社会、经济、文化、生态多维价值的社会规划转型。

2.进行深入细致的社会调查与问题诊断

充分考虑社会各方利益的多元化，对地段内各产权单位的诉求进行深入细致的调查研究，通过各种途径了解社区居民诉求，细化权益变更、建设计划、运营管理等相关要求，对每一项更新改造项目进行地区问题评估诊断、再发展潜力分析、成本效益分析、产业空间绩效、空间改造价值判断以及土地增值测算，统筹协调好利益相关人的改造意愿，提出具有针对性的更新策略，使更新改造建立在可靠的现实基础上。

3.关注细微的空间场所营造与活力提升

目前许多城市注重大尺度的城市更新，对近人小尺度的许多城市公共生活的具体细节和人际交往的街道场所却缺乏考虑。在城市更新的过程中运用现代城市设计理论与方法，关心人的生活需求和集体记忆，注重旧城传统风貌的保护与延续，突出城市文化内涵和场所营造，重视充满活力的人性化空间，采取渐进的针灸激活式有机更新，提升城市精细化设计和管理水平。

4.倡导常态化和多元化的城市空间治理

城市更新涉及到城市社会、经济和物质空间环境等诸多方面，牵一发而动全身，不可能一蹴而就，需要一个长期、艰巨和复杂的实现过程。需要建立常态化和多元化的城市空间治理机制，充分调动政府、市场、社会与群众的积极性，倡导“自上而下”和“自下而上”相结合的“参与式规划”，发挥社区规划师的引导作用，加强多方的沟通、参与和合作，积极推动城市更新的健康与可持续发展。