1. 关于城市更新的学理内涵
狭义的城市更新含义，国内外学者褒贬对此不一。在国外狭义的英文对应语境是urban renewal，主要指1950年代城市改造中的规模性“大拆大建”，尤其以美国为代表。其不顾城市历史街区结构和建筑产权肌理的成片规模化开发，损害甚至“釜底抽薪”式地破坏了城市发展史上作为常态而存在的“拼贴织补”和有机生长的时间年轮。因此在学术场合中，国内外学者多采用广义的，包含保护、改造和再生在内的城市更新概念内涵。我个人愿意用城市更新（urban regeneration）和城市再生(urban revitalization)来表达，国外狭义的城市更新（urban renewal）则可以重新翻译成城市重建或城市再开发更加贴切。
城市更新伴随城市发展的整个历史，是一种“如影随形”的客观存在，我1980年代就学习过苏联学者写的《大城市改建》译著并做过读书笔记。新生与衰亡、渐进和突进、保留与淘汰、秩序和非秩序总是成对呈现在城市发展作为生活体的新陈代谢过程中。随着城市有机体发展壮大，功能成熟、结构稳定、社群复合，但城市也会罹患各类伤病灾害而导致系统效率衰退，直至难以应对新陈代谢、持续成长的需要，甚至形成一个动能不明、场景错乱、活力欠缺、“接不住”时代机遇和挑战的超稳定系统，因此需要持续的具有针灸激活意义的城市更新。
城市更新实质上是城市常态化运行发展中一种人为的机体性能增强、活力激发再生、社区场所营造的正向干预方式的概念。大多数情形下主要是要“在城市中建设城市”，并需要研究和采用“保、改、活、用、建”并举的实施策略和运维措施。
2. 中国城市更新的内涵所指和实施行动
中国的城市更新主要是要应对中国城镇化发展转型需求，亦即从增量为主的城市开发建设阶段转变为存量为主的品质内涵提升、关注老百姓“好房子、好小区、好社区、好城区”获得感的高质量发展新时期。
党的二十大已将“实施城市更新行动”写入报告。2025年1月3日国务院常务会议强调：“城市更新关系城市风貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。”住房和城乡建设部曾倡导推行的“城市双修”中的“城市修补”也与城市更新含义有交集。因此，今天的中国的城市更新其实拥有更加丰富的内涵，首先它包含了国家强调打造的“宜居、韧性、智慧城市”概念，而从更加务实的视角，中国城市更新迫切需要解决的普适性问题包括3个方面：一是老旧小区的环境失序、社区失活和设施水平低下；二是城市经年累积发展后的建成环境物理载体的自然老化、性能退化、减灾防灾机能衰退；三是历史文化如何传承保护、创造性转化和创新性发展如何均衡等。
中国大部分城市均有比较久远的发展历史。城市更新涉及复杂街区、产权地块、运维管理和众多利益相关者，“留改拆”的国家政策替代了先前的“拆改留”排序，具有更多历史文化保护传承的内涵。但是，也要注意到，我们直面的是违建危房普遍、“穷”“老”“外”用户群体居多、消防隐患突出、设施配套和公共空间严重缺乏的历史城区，考虑到只有适度改扩建才可获得可持续的长效运维，适度的“补”“增”或“拼”其实也必不可少，这一点国内外学者已有基本的认同共识。同样重要的是，在保有历史城市基本结构、脉络和典型街区肌理前提下，当代的积极创造、创新设计、数字时代新动能接纳、绿色低碳更新探索同样是必要的，设计创意可以将颓败异质的城市更新对象重新营造成一个“精品微量”的城市宜居生活场所，正向传播历史文化保护和“老城市新活力”的意义和价值。 
我们需要“保、改、活、用、建”并举，如此才能真正将有爱、有善、有为、有效的城市更新行动落实到位，真正实现城市的可持续发展。我和团队近年开展的广州历史城区、宜兴蜀山古南街、苏州阊门历史文化街区、扬州小秦淮河街区等城市更新项目对此做了有益的探索和尝试。
总之，好的城市更新需要“问题-目标的双重导向、突出民生、重视品质、有限边界、过程开放、运维落实”的政策体制。不仅是求真、求善、求美、求活的提质增效，更是一个持续的城市功能机体不断优化、调适和演进的“逶迤前行”的过程。