厦门市湖滨一里至四里片区（以下简称片区）为1980年代至1990年代初建设的多层住宅区。片区填海而成，大量住宅采用预制板，且部分建材为海沙。进入21世纪，出现部分住宅沉降不均、抗震不达标以及停车位与社区公共配套严重不足等问题。2020年市政府决定片区采用整体拆除重建，原居民集体回迁的改造模式，并由市属国企建发房产集团进行全流程统筹实施。片区改造范围约30 hm2，总建筑面积40万m2，住宅4898套，商铺130户，居民约2万人。在没有增加财政投资的前提下按照合同约定的四年半时间顺利完成，主要有以下特点：
一是尊重居民意愿，绝大部分原住民回迁，保持社会稳定。前期开展深入的社会调查和政策宣传，对现状住宅建筑面积32.3万m2进行详实的调档、测绘。政策上提供多种安置模式，包括货币化、产权调换、现房安置、给予回迁居民过渡安置费等。该片区区位优越且学校教育质量高，绝大部门居民选择回迁，回迁安置住宅建筑面积46.9万m2。规划充分结合征收补偿方案，把最好的沿湖用地均留给回迁房。住宅设计广泛征求居民意见，分成17个户型段，每个户型段设计3个户型，满足多样需求。对少数特殊需求家庭，设置可组合户型，满足家庭的动态变化。
二是提升公共配套和承载力，保留城市肌理和商业活力。通过改造增加行政服务、综合文化活动、社区服务以及社区公园等配套设施，公共配套建筑面积从5万m2增加到约15万m2，增加学位约2000个，新增停车位7754个，就学服务能力超越片区范围。片区地下空间整体开发，设置地下就学接送系统，较好解决校区周边交通拥挤问题。经过约40年的沉淀，片区因细密的路网形成浓郁的街道生活和商业氛围。规划基本保留原有的空间格局，对2.5万m2沿街店面采用回迁方式，留住烟火气。此外，富余的1.9万m2安置房转化为人才性保障性住房。
三是在严控拆迁补偿标准的基础上，推进政策集成创新。基于国企严格的财务监管，严格执行政府制定的拆迁补偿和安置政策标准，避免了以纯粹市场化谈判造成拆迁赔偿标准过高、出现畸高容积率等问题。对合法建筑提前申请征收补偿，非法建筑物提前报“两违”程序，实行行政强制拆除。同时在现实操作中，实事求是地创新政策细则。比如采用先议后征模式，征求意见同意户数达到90%再启动预签约，预签约达90%以上再发布正式公告。打破无论户型大小都增加15 m2的惯例，创新性提出每套增加15 m2或每套增加20%建筑面积两种路径，供居民自由选择。允许居民以一定的优惠价格增购一档（约7 m2）的办法，解决了大部分居民住房面积不足的问题。此外，由指挥部担保与财政、银行等部门协商，以补偿协议作为抵押，为过渡期居民解决按揭贷款转换难题等。
四是在资金就地平衡的基础上，控制开发强度。片区位于厦门本岛中心城区筼筜湖畔，利用多个小区组合，塑造大疏大密的空间格局，形成多个观湖城市视廊。在详细摸底调查的基础上，精细调整片区改造范围，规避极个别“钉子栋”，降低改造难度。深化规划设计方案并进行精细化的财务测算，整个片区改造投资约95亿元，土地出让金74亿元，片区车位可售约26亿元，基本实现就地平衡。为控制开发强度，新建商品房建筑面积约17.2万m2，仅占片区总计容建筑面积的21%，改造后地上建筑面积约81万m2，约为原来的2倍。
五是政府主导下由国企全流程统筹改造，实现降本增效。片区成立市委常委挂帅的指挥部，制定相关政策及标准，推动规划设计审批，做好相关部门的协调，建立快速决策的机制等。同时由国企统筹片区的规划、征拆、代建、招商运营、物业管理全流程，并兜底土地出让，从“一对多”转换为“一对一”，减少协调成本。一个主体统筹全流程实施，更有利于算总账，还可以再造片区改造流程，有利穿插作业，实现提质降本增效。如在拆迁商谈阶段，即可穿插地勘、启动设计及工程招标和报建工作，实现拆完即开工。市政配套建设提前设计招标，保证与房屋建筑主体同步交付。在设计施工阶段即考虑沿街商业餐饮的油烟排放，做好相应管道预埋。
湖滨一里至四里片区改造启示：既要充分发挥政府端规划和政策的指导作用，又要充分发挥国有企业全流程统筹改造的优势，通过流程再造和政策创新，创造性地解决实践难题。这些丰富实践所积淀的内在机理和利益协调机制还需要深入研究。（感谢建发房产李小宁、厦门市规划院何子张协助）。