Аннотация: Прирост стоимости земли, возникающий в процессе городского обновления, должен распределяться справедливо и рационально, чтобы обеспечивать общественный интерес. С позиции возврата прироста стоимости обществу в статье анализируется институциональная конструкция механизма передачи земельных участков, применяемого в городском обновлении Шэньчжэня, и оценивается его результативность. Исследование показывает, что в количественном отношении этот механизм сравнительно эффективно обеспечивает возврат созданной стоимости обществу. Вместе с тем его содержательная результативность ограничена низким качеством части передаваемых участков, несбалансированной функциональной структурой, несоответствием назначений территориальным потребностям и трудностями координации между единицами обновления. Эти недостатки могут также вызывать потери общественного благосостояния уже на стадии создания стоимости. Выявлены три ключевые институциональные проблемы: универсальный механизм изъятия плохо учитывает разнообразие условий формирования стоимости; единый количественный показатель не гарантирует качества возврата; привязка изъятия к отдельным проектам пространственно ограничивает общественный эффект. В связи с этим предлагается дифференцировать инструменты изъятия, усилить контроль качества возврата и совершенствовать координацию передачи земель на уровне городских районов.