提   要：城市更新作为新时代中国城镇化高质量发展的关键议题，亟待在顶层设计和地方治理中明晰有关开发利益的基本价值观和协调原则。通过对土地增值与更新利益相关的讨论，认识到公私兼顾、共享增益是解决城市更新中土地增值及再开发利益归属问题的合理路径。经过对广州市城市更新实践回顾与困境分析，认为政策方面过度优先产权主体利益导致公共利益相对缺失、实施方面过于依赖市场融资而导致房地产化严重、管理方面过于支持局部决策导致整体统筹缺失，这3个问题是目前广州出现市场主导过强、政府调控不力、社会协同不够等困境的主要原因。进一步从城市更新的对象扩展、增益共享、社会共治、目标综合等4个方面提出公共增益优先的善治型城市更新路径思考，包括：统筹老旧建成环境，支持全面城市更新的实施；纠正“涨价归私”的偏颇，构建“公—私”兼顾的增益共享机制；消除社会不稳定隐患，建立全程式公众参与制度；从偏重经济目标转向经济、社会、环境综合目标并重的高质量城市更新。

关键词：公私兼顾；土地增值；城市更新；善治；广州