提   要：新制度经济学产权理论代表巴泽尔以地主—佃农三种契约类型为例，探讨正交易成本下的契约选择问题。城市更新是多主体反复博弈达成契约的过程。紧扣“限容”下“多元利益”与“公共增益”两难，聚焦更新中主体间契约选择，揭示理论“嫁接”三处局限：产权让渡方式差异、事前成本治理方式有别、内部竞租中外部性被忽略。构建“契约类型—事前成本—外部性影响及干预—实施成效”框架，并进行三方面拓展：增加“产权让渡方式”维度，形成四种基础契约；以土地一级市场更新为例，运用租差理论界定事前交易成本构成，并结合武汉实践进行测度；借鉴控制权理论分析契约中各主体影响更新外部性的作用机制，并开展实证分析。实践揭示：交易成本与契约存在双向影响，让原权益人参与剩余索取或经营阶段收益分成可降低事前成本。外部性干预（政府审批、公众参与等）可纠偏机会主义行为，防止负外部效应。“政府统筹—平台嵌入—规划赋能”协同治理有望摆脱“高容积换效益”路径依赖。以期为限容下更新契约设计提供理论工具，为无法依赖高容积的项目提供借鉴。