提 要：城市更新采用什么样的财务解决方案，决定了更新的模式。“中国房地产市场供求关系发生重大变化”，房地产黄金时代的终结决定了过去屡试不爽的土地融资工具不能再用来解决城市更新资金来源的问题。通过“增容”为城市更新融资的传统模式，本质是对公共财富的透支和转移，隐藏着巨大的财务陷阱。正确的城市更新必须引入业主的资产负债表，以自主更新作为城市更新的主要模式。为此，土地的收费模式、物业处置权结构和相关的审批规则都必须进行修正和改变。
关键词：城市更新；资产负债表；城市转型
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