要想说清楚“新规划”作为，首先要识别“旧规划”的作为。
在增量时代，“卖地”解决了没钱的问题，所以传统的规划一般会从资产端视角来诊断并解决城市问题。进入存量阶段，“卖地”难以为继，城市的约束转向了另一端——缺钱。城市规划的视角也必须随之转变，从如何帮助城市花钱，转向如何帮助城市挣钱。换句话说，旧的增量规划解决的是“钱花到哪里”的问题，新的存量规划解决的是“钱从哪里来”的问题。
从会计学的视角，每一个城市都可以抽象为一组资产负债表——债务端记录钱从哪里来；资产端记录钱到哪里去。资产负债表扩张，城市增长；反之，城市就收缩。资产负债表的资产端和负债端一定相等，资产负债表扩张还是收缩取决于较短的一端——是赚钱的项目多但没钱，还是有钱但没有可投的项目。显然，城市目前面对的是前一个问题。
怎样解决这个问题？答案来自庞大的存量资产。如果说增量时代的钱来自土地，那么存量时代的钱就来自巨大的存量资产。土地市场的本质就是对未来公共服务的估值。同样，存量资产也需要一个市场对其估值。只要一项资产的估值被市场接受，就可以通过抵押、交易转化为人人都接受的“钱”。
所谓“更新”，就是改变、升级存量资产。如果没有一个市场对“更新”前后的资产予以估值，业主就不会有“更新”的动力，金融体系也就无法为更新融资。没有钱，供给侧再强大，也不会被启动。
现在很多城市试图用财政补贴的办法推动城市更新，这条路在一开始就是行不通的。根据会计规则，运营收益的剩余是不能用来弥补资本性收入的缺口的。这是因为运营收益体现在利润表（ income statement），而资本性收益体现在资产负债表（balance sheet）。
能够用于补贴的只能来自卖地收入或者专项债。前者在城市化的尾声阶段只会越来越少；后者则必须带来现金流收入（profit），如果没有新增收益，财政补贴的结果就是隐性债继续扩大。要解决城市更新“钱从哪里来”的问题，唯一的办法，就是建立强大的不动产权益市场。让所有的存量资产在这个市场上可以获得足够的估值。
现在房地产二手房市场本质上就是不动产的权益市场。但相比股票证券化的权益市场，不动产权益市场的流动性要差很多。买卖不动产的复杂程度要比买卖上市公司股票高得多。这主要是因为不动产都是非标资产，很难证券化。不能证券化，就只能整体交易，要么买断，要么放弃，不能像股票那样可以只买一部分。由于不动产资产标的单位价值巨大，交易的门槛很高，很难像上市企业股票那样购买或退出。这使得不动产为抵押品的融资，往往要打很大的折扣。
解决的办法就是仿效股票市场，将每个独立产权的资产登记为一个独立的“特殊目的企业”（special purpose vehicle，或SPV），然后像上市企业一样分割为一定数量的通证（token），通过交易部分权益，为整个资产的权益定价。随着区块链技术和现代金融技术（RWA）的进步，结合AI算法，将非标的资产标准化的难度大幅降低。
事实上，权益市场通证化并非空想，市场早已走在认知的前面。就像深圳土地第一拍时，人们并没有意识到其真正的市场含义一样，深圳住房第一炒——“深房理”就是不动产证券化的雏形。毫无疑问，“深房理”违反了现行的法律法规，暴露了房地产市场和金融市场存在的监管漏洞，撞到了“房住不炒”的枪口上，被严肃处理是必然的。但处理的方法却是可以商榷的。
1987年的“第一拍”类似2021年的“深房理”，当时土地出让不仅违法，甚至违宪。但当时的中央政府不是问责深圳，而是在1988年推出宪法修正案，允许国有土地使用权有偿使用。随后不断出台配套的法律法规，最终创造了伟大的“土地财政”，完成了令世界瞩目的崛起。
2025年7月14—15日中央城市工作会议提出“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。深圳“第一拍”的成功实践带给我们一个启示：也许深圳正确的做法不应是解决“深房理”，而应是完善金融监管。
深圳是中国改革的前沿。1987年的国有土地“第一拍”开启的增量阶段大增长；2021年的“深房理”如果处理得好，很有可能在从增量阶段向存量阶段的转型中发挥同样重要的作用。也许有人会质疑，权益市场不是城市规划学科的研究范围。在1987年时的确如此，规划只是坐享了“土地财政”的成果。但在规划和国土已经合一的今天，权益市场就自然进入了城市规划学科的中心。
与所有学科一样，城市规划的领域是由市场需要所界定的。只有建立强大、高流动性的存量资产权益市场，城市更新的价值才能被市场暴露；只有财富的持续增长，城市才会有源源不断的新动能。所以，城市规划必须把权益市场纳入自己的学科视野，进而完成自身从增量规划向存量规划的学科蜕变。